Что нужно для того, чтобы легально сдать свартиру внаем или аренду в Карабаново, как заключить договор, заплатить налог в 2024 году и минимизировать риски, связанные со сделкой.
Для начала разберемся в терминах. Сдача квартиры в найм это ее предоставление в пользование частному лицу за вознаграждение. Сдать квартиру в аренду – предоставить ее в пользование юридическому лицу.
И найм и аренда относятся к гражданско-правовым отношениям, которые регулирует большой раздел Гражданского Кодекса РФ. Вопросы найма оговорены в главе 35 документа.
Дорогие читатели! Наши инструкции рассказывают о типовых способах решения данной задачи, но каждый случай носит уникальный характер. |
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефону 8 (800) 301-76-28 (г.Карабаново) Юридическая консультация – быстро и бесплатно! |
Договор
Гражданский кодекс гласит о том, что при найме жилого помещения наймодатель и квартиросъемщик заключают договор в письменном виде. Конкретной формы договора закон не предусматривает. Зато прописывает права и обязанности сторон.
Обязанности наймодателя
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Обязанности нанимателя
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В законе перечислены моменты, которые носят обязательный характер. Однако ни одна часть или статья Гражданского Кодекса не запрещает вам вносить в договор о сдаче квартиры внаем дополнительных условий. Главное, чтобы они не противоречили другим нормативным документам.
В хорошо разработанном договоре найма квартиры прописываются несколько десятков пунктов, которые отражают интересы и наимодателя и нанимателя. Среди них – сроки и механизм оплаты (банковская карта, наличные, перевод на расчетный счет), порядок уплаты коммунальных платежей, время и порядок посещения квартиры собственником, перечень и состояние имущества, находящегося в квартире, гарантийный платеж – та сумма, которая заранее передается наймодателю на случай, если наниматель решит съехать с квартиры не предупредив хозяина, залог на случай возможной порчи имущества, порядок и сроки прекращения найма и т.п.
Типовые договоры почти всегда требуют доработки к конкретным условиям.
Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.
Срок и регистрация договоров
Договоры найма или аренды жилого помещения, заключенные сроком более чем на один год, требуют регистрации в Росреестре. Не позднее чем через месяц после заключения сделки собственник обязан явиться в ведомство и уведомить чиновников об обременении, появившемся у жилого помещения.
Пакет документов следующий:
- договор о найме или аренде жилого помещения, заключенный в простой письменной форме;
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт владельца квартиры или дома;
- заявление можно заполнить непосредственно в Росреестре.
Госпошлина для физлиц составляет 2 000 рублей.
Не стоит забывать, что за несоблюдение порядка регистрации договора предусмотрены штрафные санкции - штраф в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей за несоблюдение порядка регистрации договора, до 5 тыс. рублей за несвоевременному подачу заявления. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Как легализовать доходы
Сдача в аренду или наем не является предпринимательской деятельностью, поэтому регистрироваться в качестве ИП не обязательно. Однако, декларировать доходы все же придется.
Чтобы легализовать средства, полученные от сдачи квартиры внаем, раз в год нужно подавать декларацию по форме 3 ндфл и уплачивать в бюджет 13% от суммы полученного дохода. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля.
Эти расходы можно оптимизировать. Например регистрация в качестве предпринимателя на УСН с уплатой 6% с доходов понижает налоговые платежи вдвое. Учитывайте, что дополнительно вам придется вносить обязательные платежи во внебюджетные фонды (27 990 руб.) и платить налог ежеквартально.
Есть еще один вариант. Вы можете приобрести патент на данный вид деятельности. Его стоимость уже является «налогом», дающим право легально получать доход и не бояться штрафов. Патент приобретается на разные сроки (от месяца до года).
Отдельно стоит остановиться на договоре аренды. В том случае, если вы не зарегистрированы как ИП, юридическое лицо – арендатор – является налоговым агентом и самостоятельно высчитывает из оплаты по договору 13 процентов подоходного налога и вносит их в бюджет. В случае регистрации ИП отчитываться и платить налог придется самостоятельно.
Как выселить жильцов при нарушении договора
Разногласия у наймодателей и нанимателей происходят довольно часто. И именно поэтому важно иметь хорошо разработанный договор. При нарушении какого-либо из его пунктов действие документа прекращается.
Если наниматель не желает покидать жилое помещение, то придется идти в суд. Если цена договора меньше 50 тыс. рублей, то ваше дело будет рассматривать мировой судья в судебном участке. Свыше 50 тыс. рублей – федеральный судья в районном суде.
Если решение вынесено в пользу наймодателя, то у нанимателя остается два варианта – исполнить его самостоятельно или с помощью судебных приставов. Последний вариант влечет для нанимателей дополнительные расходы на компенсацию исполнительных действий.
Несколько другой механизм действует в случае аренды. Если арендодатель не зарегистрирован в качестве ИП, то он действует так, как описано выше. Если зарегистрирован, то разбирательства придется вести в арбитражном суде вашего региона.
Офис в квартире и юридический адрес
Некоторым компаниям, которые арендуют квартиры у частных лиц, квадратные метры нужны не для проживания сотрудников, а для устройства офиса. Закон не запрещает подобные действия, главное, чтобы на них был согласен арендодатель.
На арендованную квартиру можно зарегистрировать и юридический адрес компании. Для этого собственник должен предоставить гарантийное письмо и временно прописать в ней директора компании. Прописка невозможна только в арендованной ипотечной квартире и коммуналке.
Страховка квартиры
Страхование жилья не является обязательным моментом при сдаче квартиры внаем или аренду. Но собственнику нужно понимать, что далеко не все жильцы или арендаторы будут относиться к такому имуществу как к своему. Поэтому имеет смысл предварительно застраховать квартиру, тем самым минимизировав риски порчи или утраты имущества. Получить страховку проще, чем взыскивать ущерб с его виновника в гражданском порядке.
